Wielu Frankowiczów, którzy zakupili mieszkania za środki uzyskane z kredytu we frankach szwajcarskich, nieruchomości te wynajmują. Czy można wynająć mieszkanie z kredytem hipotecznym? Czy fakt wynajmowania mieszkania obciążonego hipoteką na rzecz banku ma jakiś wpływ na postępowanie o unieważnienie umowy kredytu?
Czy można wynająć mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Odpowiedź na powyższe pytanie brzmi TAK. Nie ma żadnych przeciwwskazań, aby wynająć mieszkanie obciążone hipoteką na rzecz banku. Banku bowiem nie interesuje cel, w jakim nabywane jest mieszkanie. Inaczej mówiąc czy będzie tam mieszkał sam właściciel czy najemca. We wniosku kredytowym nie ma obowiązku deklarowania czy będziemy mieszkali w takim lokalu, czy będzie to dla nas inwestycja w postaci wynajmu.
Kredyt frankowy a wynajem mieszkania
Frankowicze, którzy wynajmują mieszkanie zakupione na kredyt zaciągnięty we frankach szwajcarskich mogą unieważnić umowę kredytu. Oddanie mieszkania w najem nie ma bowiem żadnego znaczenia dla oceny ważności umowy kredytu. Kredytobiorcy, którzy zakupili nieruchomość jako konsumenci, są chronieni przed nieuczciwymi praktykami banków. Jeżeli nieruchomość została zakupiona w celach inwestycyjnych to również istnieje możliwość unieważnienia kredytu frankowego.
Kredytobiorcy frankowi, którzy od razu oddali w najem prywatny zakupioną nieruchomość również mogą skorzystać ze swoich uprawnień jako konsumenci. Najem prywatny (nie prowadzony w ramach działalności gospodarczej) nie blokuje dochodzenia swoich roszczeń jako konsument.
Wskazać należy, że Frankowicze, którzy zakupili nieruchomość na cele inwestycyjne związane z działalnością w branży najmu mieszkań również mają spore szanse na unieważnienie kredytu. Zdarzają się bowiem sytuacje, kiedy sądy przyznają ochronę konsumencką osobom prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu nieruchomości. Wszystko jednak zależy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy.
Czy rata kredytu może być kosztem przy wynajmie mieszkania?
Jednym ze źródeł przychodów według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).
Przychody z najmu prywatnego mieszkania rozliczane na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) można obniżyć o koszty jego uzyskania. Koszty uzyskania przychodu z danego źródła pomniejszają przychody z tego właśnie źródła. Koszty te są ściśle i funkcjonalnie przyporządkowane do danego źródła przychodów.
Do kosztów uzyskania przychodu z najmu można zaliczyć zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie mieszkania, które jest wynajmowane. Warunkiem jest, aby wydatki z tytułu odsetek od kredytu były celowe i nie zwiększały wartości początkowej wynajmowanego mieszkania.
Czy wynajem mieszkania wlicza się do zdolności kredytowej?
Zdolność kredytowa to możliwość spłaty przez kredytobiorcę danego zobowiązania wraz z należnymi odsetkami w uzgodnionym terminie. Na podstawie informacji zawartych we wniosku kredytowym oraz danych dostępnych w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) i rejestrach dłużników ocenia się jaką maksymalną kwotę kredytu będzie w stanie spłacić kredytobiorca. Maksymalna kwota kredytu to właśnie zdolność kredytowa.
Banki co do zasady do wyliczenia zdolności kredytowej uwzględniają dochody z wynajmu nieruchomości. Warunkiem jest udokumentowania historii przychodów z wynajmu. Banki oczekują, że w momencie wnioskowania o kredyt, kredytobiorca będzie mógł pokazać, że zarabia na wynajmowanym lokalu od co najmniej 6 lub 12 miesięcy. Dodatkowo kredytodawcy zmniejszają wykazywany dochód o wydatki, które obciążają właściciela nieruchomości, np. opłaty za media, czynsz, podatek od nieruchomości ponoszone przez wynajmującego.
Autor: radca prawny Karolina Marczak, nr wpisu LB-2649